日本の民泊ルール。法律が求めることと、無理なく守り続ける方法。

01宿泊者を受け入れる3つの方法

日本で住宅に有償で短期の宿泊者を受け入れるには、3つのうちいずれかの手続きが必要です。申請の方法、営業できる日数、営業できる場所がそれぞれ異なります。数室を運営する事業者の多くは民泊から始め、通年で宿泊業として運営する建物では旅館業の許可を取るのが一般的です。

特区民泊ができるのは、東京都大田区や大阪の一部など限られた区域だけで、要件を厳しくしたり新規受付を止めたりする自治体も出ています。計画の前に、必ず自治体に最新の状況を確認してください。このガイドでは、以降、民泊（住宅宿泊事業）について説明します。

02届出の手続き

届出は、国の「民泊制度運営システム」からオンラインで行うか、書面で提出します。届出先は原則として都道府県知事ですが、東京23区や多くの大きな市のように市区が事務を行う地域では、その市区に届け出ます。受理されると届出番号が発行され、すべての掲載ページに表示する必要があります。番号のない掲載は、プラットフォーム側で削除されます。

添付書類は自治体によって異なるため、まずは区が公開しているチェックリストを確認しましょう。多くの自治体で求められるのは、次のような書類です。

• 宿泊室、台所、浴室、トイレの位置がわかる図面。
• 住宅を使用する権原を示す書類。所有者なら登記事項証明書、賃借している場合は所有者の転貸承諾書。
• 分譲マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないことがわかる書類。
• 消防署が交付する消防法令適合通知書。
• 本人確認書類または法人の登記事項証明書と、欠格事由に該当しない旨の誓約書。

設備と広さにも基準があります。非常用照明器具の設置や避難経路の表示といった安全措置（家主が住んでいて宿泊室が小さい場合は一部緩和）と、宿泊者1人あたり3.3㎡以上の居室の床面積です。

03年間180日の上限

届出住宅で宿泊させられるのは、1年間で180日までです。1年は4月1日正午から翌年4月1日正午までで、正午から翌日の正午までの間に宿泊者がいれば1日と数えます。カウントは住宅ごとに、すべてのチャネルを合算します。Airbnbで売った1泊も、自社サイトで売った1泊も、同じ上限の中の同じ1日です。

180日は全国一律の上限で、都道府県や市区町村は条例によって、区域・期間・曜日ごとにさらに制限できます。東京でも、住居系の地域では週末・祝日のみ、あるいは特定の期間のみに制限している区があり、学校周辺での制限もよく見られます。内容は区ごとに異なり、改正もあるため、カレンダーを組む前に必ず区の条例を確認してください。

実務での日数管理

• 宿泊済みの日数だけでなく、予約済みの日数も数えましょう。2月に上限に達するかどうかは、10月の時点でもう見えています。
• 上限のかなり手前で警告が出るようにし、残りの日数をどの月に使うかを先に決めておきます。
• 上限に達したら、すべてのチャネルを同時に止めます。止め忘れたカレンダーフィードが、上限超過のよくある原因です。
• 残りの185日の使い方も考えます。1か月以上の契約で貸すのは民泊ではないため、残りの期間をマンスリー入居者で埋める事業者も多くいます。詳しくはマンスリー契約のガイドをご覧ください。

04宿泊者名簿と本人確認

宿泊のたびに、予約者だけでなく宿泊者全員について宿泊者名簿を作成します。記載するのは氏名、住所、職業、宿泊日です。日本国内に住所のない外国人宿泊者については国籍と旅券番号も記載し、ガイドラインに沿って旅券の写しを名簿とあわせて保存します。

本人確認は、チェックイン時の対面か、それと同等のICTを使った方法で行います。一般的なのは、ビデオ通話や物件に置いたタブレットで、宿泊者の顔と書類をはっきり確認し、住宅内からの接続であることを確かめる方法です。旅券の写真をメールで受け取るだけでは同等とはいえません。何が同等と認められるかは、自治体の最新の案内を確認してください。

名簿は3年間保存し、求められたときに提示できるようにします。保管場所は住宅でも事務所でもよく、紙でも電子データでも構いません。

052か月ごとの定期報告

2か月ごとに、届出住宅ごとの宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数を報告します。報告は届出と同じ国のシステムからオンラインで行え、宿泊実績がない期間も報告が必要です。

報告の数字は、宿泊者名簿や日数のカウントと一致している必要があります。3つの表計算シートから別々に作るのではなく、同じチェックインの記録から3つとも作るのが一番の近道です。

06標識、宿泊者への説明、近隣への配慮

住宅宿泊事業者には、日々の義務もいくつかあります。どれも難しくはありませんが、物件が増えるほど抜け漏れが起きやすくなります。

• 標識の掲示。 届出番号の入った所定の標識を、玄関など公衆の見やすい場所に掲げます。
• 宿泊者への説明。 設備の使い方、交通手段、火災や地震のときの対応、騒音・ゴミ・喫煙のルールを、宿泊者が理解できる言語で説明します。
• ゴミの処理。 宿泊者のゴミは事業系廃棄物です。家庭ごみの収集には出せないため、収集業者や区の事業系ごみの制度を利用します。
• 苦情への対応。 近隣からの苦情には、夜間も含めて速やかに対応し、記録を残します。
• 衛生の確保。 換気と清掃を行い、宿泊者が替わるたびにリネンを交換します。

宿泊者の言語で読めるハウスガイドがあれば、説明義務の大部分をカバーでき、深夜の問い合わせも減らせます。

07住宅宿泊管理業者が必要な場合

宿泊者の滞在中に家主が住宅にいない場合（買い物などの短時間の不在を除く「家主不在型」）や、居室の数が5を超える場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなければなりません。

管理業者は、宿泊者の衛生・安全の確保、名簿の備付け、ルールの説明、苦情対応といった日々の業務を引き受けます。一方で、届出と定期報告は住宅宿泊事業者の義務のままなので、どちらが何を準備するかを書面で決めておきましょう。要件を満たせば自社で管理業者の登録を受けることもでき、複数の物件を運営する事業者の多くがそうしています。

プラットフォームを通じて販売する場合、相手は観光庁に登録された住宅宿泊仲介業者か旅行業者である必要があります。大手のプラットフォームは登録済みですが、小規模なサイトに掲載する前には確認しましょう。

最初のゲストを迎える前に

1. 用途地域と区の条例で、その住所での民泊が認められているか確認する。
2. 所有者または管理組合の同意を書面で得る。
3. 消防法令適合通知書を取得し、求められた設備を設置する。
4. 届出を行い、届出番号をすべての掲載ページに表示する。
5. 標識の掲示、ハウスガイドの作成、ゴミ回収の手配を済ませる。
6. 名簿の管理、日数のカウント、定期報告を、誰がいつ行うかを決める。