要点
- オーナーごとに毎月1通、建物別に。収入、管理手数料とその計算根拠、領収書付きの費用、預かり敷金、送金額を載せ、銀行の振込と一致させます。
- その月に入金された額を載せるのか、その月に発生した収入を載せるのかを明記し、途中で変えないこと。短期滞在の入金時期と前払いの賃料で、差は実際に生じます。
- 月を締めてから決まった日に報告書を出し、決まった日に送金します。オーナーが重視するのは、速さよりも予測できることです。
- 行き違いの多くは、手数料の計算対象、領収書や承認のない費用、タイミングから生じます。管理委託契約で決め、報告書で示しましょう。
- 確定申告の時期には、物件ごとの年間収支と領収書、そして消費税の課税事業者であるオーナーには管理手数料の適格請求書が必要です。
一般的な情報であり、法律・税務上の助言ではありません。 ルールは都道府県・市区町村によって異なり、改正もあります。実際の手続きの前に、自治体の窓口や専門家（行政書士・税理士など）にご確認ください。 2026年10月更新.
報告書に載せる項目
目指すのは、オーナーが2分で読めて、10分で確かめられる報告書です。毎月同じ項目を同じ順序で並べ、すべての数字を出どころまでたどれるようにします。
| 項目 | 内容 | オーナーが見る理由 |
|---|---|---|
| 回収賃料 | 期間中の部屋・入居者ごとの賃料（割引後） | 先月と比べる数字 |
| 短期滞在の売上 | プラットフォーム別の予約売上と、その手数料 | 手数料はさまざま。総額と手取りの両方が大事 |
| その他の収入 | 各種手数料、遅延損害金、清掃費など。それぞれ誰の取り分か | 予想外の数字が紛れ込みやすい |
| 稼働状況 | 稼働した部屋数・泊数と、空室ごとの理由 | 質問される前に、賃料の増減を説明できる |
| 管理手数料 | 料率×計算対象＝手数料。計算対象の金額も示す | どの報告書でも、いちばんもめやすい項目 |
| オーナー負担の費用 | 修繕、清掃、備品、光熱費。日付・部屋・領収書付きで | 支払うのはオーナー |
| 預かり敷金 | 入居者から預かっている額と、今月の増減 | 入居者への債務であって、収入ではない |
| 送金 | 支払額、振込日と振込の証憑、繰越残高 | オーナーの通帳と一致する必要がある |
敷金は収入に含めないこと。敷金は入居者に返すべきお金です。売上に混ざると、オーナーのものではないお金を支払ってしまい、後で誰かが回収することになります。
入金ベースか、発生ベースか
同じ月について、どちらも正しい2通りの報告書ができることがあります。プラットフォームの入金はチェックイン後、賃料は前払い、そして9月28日から10月4日までの滞在は2か月にまたがります。どちらのベースで報告するかを決め、報告書に明記しましょう。
- 入金ベース。 その月に入金された額。銀行と照合しやすい反面、短期滞在の収入は入金日の前後に偏ります。
- 発生ベース。 支払時期にかかわらず、その月の宿泊日・賃料日数に対応する収入。月ごとのばらつきが少なく公平ですが、まだ入金されていない額を示す必要があります。
どちらでも構いませんが、途中で切り替えるのは避けましょう。発生ベースで報告する場合は、未入金の額を1行で示し、送金額が銀行と一致するようにします。
オーナーが頼れるスケジュール
ある月は9日、翌月は23日に届く報告書は、数字がどうであれ、管理が行き届いていない印象を与えます。日付を決めて、オーナーにあらかじめ伝えておきましょう。
- 月を締める。月末までに受け取った賃料、プラットフォームからの入金、費用をすべて記帳する。
- 照合する。銀行とプラットフォームの明細を記帳内容と突き合わせ、漏れがあれば報告書を出す前に確認する。
- 決まった日（たとえば10日）に報告書を出す。
- その数日後の決まった日に送金し、振込の証憑を添える。
- 1月には、確定申告の時期（2月中旬〜3月中旬）より前に、物件ごとの年間収支をオーナーに送る。
手間を減らす透明性
オーナーからのメールの多くは、ひとつの数字についての質問です。聞かれる前に答えておきましょう。
- すべての数字を明細までたどれるように。賃料の行からは入居者と日付へ、費用の行からは領収書へ。
- すべての費用に領収書か請求書を添付する。領収書のない費用は請求しない。
- 修繕の承認基準額を管理委託契約で決め（それを超えるものは事前に確認）、承認したことを報告書に示す。
- 修繕や原状回復には、作業前後の写真を付ける。
- 空室は一文で説明する。退去予告を受領済み、改装中、相場より高い賃料設定など。
- 黙って相殺しない。返金、チャージバック、敷金からの控除は、それぞれ別の行にする。
よくある行き違い
| 行き違い | 防ぎ方 |
|---|---|
| 手数料の計算対象 | 賃料のみか、賃料と各種手数料かを契約で定め、毎月「計算対象×料率」を示す |
| オーナーが承認していない修繕 | 契約に承認基準額を定め、承認の記録を作業とひも付けて残す |
| 領収書のない費用 | すべての費用に領収書を添付し、届いた時点で読み取って保存する |
| 送金後のプラットフォームの返金 | 前月を修正するのではなく、発生した月にマイナスの行として示す |
| 退去時の敷金からの控除 | 修繕費はオーナーの負担、控除はその回収。精算書とあわせて両方を示す |
| 空室と賃料設定 | 稼働と賃料の推移を報告書に載せ、空室ごとに理由を添える |
| 海外在住オーナーの為替 | 円で支払い、送金手数料の負担者を書面で決めておく |
この表のほとんどの行は、管理委託契約の一文で解決できます。契約に一度書いておけば、報告書ではそれに従ったことを示すだけで済みます。
オーナーが求める税務関係の書類
確定申告はオーナー自身が、多くの場合は税理士とともに行います。管理会社に求められるのは、漏れがなく一貫した書類です。
- 物件ごとの年間収支。 暦年での種類別の収入、科目別の費用、管理手数料、送金額。
- 領収書と請求書。 すべての費用について。オーナーのために購入した家具・家電は、減価償却に備えて購入日と金額も。
- 適格請求書。 インボイス制度に登録している場合は、登録番号を記載した管理手数料の適格請求書を。消費税の課税事業者であるオーナーが仕入税額控除を受けるのに必要です。
- 収入の種類ごとの内訳。 1か月以上の住宅の貸付けは一般に消費税が非課税、短期滞在は課税です。両方が混在する建物では、種類別に収入を示す必要があります。
- 年末時点の預かり敷金。 入居者ごとに。
オーナーの所得区分（マンスリーの賃料は一般に不動産所得、短期滞在の収入は事業の形態によって異なります）の判断は、税理士に任せましょう。また、日本に住んでいないオーナーに支払う賃料は、一般に支払時に20.42%の源泉徴収の対象になります。誰が源泉徴収と納付を行うかを書面で決めておきます。
OmniPMでは
OmniPMでの対応
OmniPMでは、賃料の入金、短期滞在の予約、各種請求、敷金、費用がすべてひとつの台帳に入ります。オーナー向けの収支報告は、月末に表計算で作るものではなく、帳簿をそのまま見せるものになります。
Statements
Your 3 buildings · July to September 2026
Rent collected
¥4,862,000
Fees and costs
−¥995,740
Other income
¥60,000
Net payable to you
¥3,926,260
Payouts
Behind Komagome Residence’s rent
オーナーポータル
オーナーはメールで届くコードでログインし、任意の期間の収支報告を建物ごとに確認できます。回収賃料、管理手数料、その他の収入、オーナー負担の費用、支払額。
すべての数字に根拠
どの数字もクリックすれば内訳の明細が開きます。管理手数料の計算方法（設定した計算対象に対する料率、または月額固定）も表示されます。
証憑付きの送金記録
送金ごとに日付、方法、振込の証憑を記録。ポータルには、どちらに残高があるかを示す繰越残高も表示されます。
領収書付きの費用
領収書や振込明細は届いた時点でAIが読み取り、清掃・メンテナンス・購買の費用は写真とともに経費に反映されます。
建物ごとの損益
預かり中の敷金は売上に含めず、割引は賃料から差し引くため、損益と収支報告が一致します。
オーナーに見せるのは、オーナーの分だけ
自分の建物、入居者、稼働状況。入居者の連絡先や本人確認書類は表示されません。